恭和家园养老院共有产权疑云 慈善用地竟有房产本?

但北京商报记者却了解到，虽然2014年住建部曾召集了部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会，在会上北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市，但是一方面，当初的共有产权试点主要是针对保障性住房，目的是为了让更多买不起房的家庭能够通过有限产权的方式解决居住需求 ；另一方面，知情人士也透露，北京市在共有产权政策推动方面分歧很大，“之前确实有过讨论稿，都已经上了人大，但对于产权的持有比例、政府扮演角色、再上市的规定都有很多不同的意见，而且风险也很高”。上述知情人士透露，出于多方考虑，北京市在共有产权保障性住房政策层面的讨论已经搁置。

恭和家园养老院共有产权疑云

一方面是上位政策已经搁浅，另一方面所谓试点方案又无处可寻，在包括财经评论员严跃进等业内专家看来，共有产权的项目很少见，购房者的风险是敞口的。包括邹晓云在内的国土部专家均表示，不能以试点的方式去违反土地出让的有关规则。

但也并非全都是反对的声音，也有专家认为，恭和家园是共有产权养老的试点项目，这种模式之前并未出现过，房屋购买时以及后续是否存在风险尚不明确，恭和家园也可以说是一个房地产项目，在出售时采用共有产权模式，开发商持有5%产权，可以防止投资客渗入。

“特殊政策”下的分割销售

除了预售许可证的诸多问题与没有上位法支撑的“共有产权试点外”，北京商报记者在调查中也发现，如果对标国土部政策，双桥恭和家园恐涉嫌违规分割销售与户型设计超标。

国土部也明确，根据国发〔2013〕35号文件，严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。为此《意见》从五个方面明确提出了监管措施，其中便有“在核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，应当规定或者约定建设用地使用权可以整体转让和转租，但不得分割转让和转租”，同时《意见》也强调，对养老用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，可参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在40平方米以内。

然而，恭和家园的销售人员介绍，这个将于明年一季度开始运营的项目，一共包含七栋楼，总建筑面积5万平方米，其中住宅部分92%的户型是79-95平方米/套的精装修一居室，公共区域配有含60-70张床位、3000平方米的医护中心，以及2000平方米的节庆长廊等设施。

换句话说，恭和家园不但涉嫌违规进行了分割销售，在户型设计上也涉嫌违反医卫慈善用地的规定，高达92%的单套户型超过40平方米。但上述销售人员也强调，“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营”是这个项目获得的特殊政策，因此可以不受国土部政策的限制。

“开发企业资金层面的压力是共有产权试点的原因之一。”严跃进表示，随着人口老龄化加速以及生活水平的提高，养老需求加速释放，给养老相关产业都带来了机遇，但是由于养老产业存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的情况，因此，如何破解盈利难题是目前养老产业发展的核心问题。

另外，目前市场上也有许多养老项目并不拥有产权，按照土地用途来看是不能出售的，如本报曾报道的西山养老公寓等，但这类项目会通过会员入会的方式或者长租的方式“变相售卖”，这一市场乱象值得警惕，不利于养老产业的健康发展。也有行业人士指出，养老产业更应该“去地产化”，注意适老化服务的推进，而不应变成以房地产销售为主的项目，关于这一问题，加速布局养老产业的远洋地产相关负责人表示，从事养老应该做专业的养老产业，而不是养老地产的概念。目前远洋所有产品均没有销售，都是自己持有、运营，输出的是服务。

除了共有产权变现的担忧，让准购房者担心的还有购买产权后的巨额服务费。据了解，恭和家园在出售时，不仅要持有5%的房屋产权，每月还会收取一定数额的服务费。

据上述销售人员介绍，这个服务费类似物业费，服务内容包括每月代拿一次药、基础诊疗、物业管理、各种老年课程等，目前暂时没有确定每月服务费的数额。不过，之前有报道称，恭和家园项目服务费数额为3000元/月/套。这一标准，如果按照养老院来收取相对正常，但如果是按照物业费的标准看，部分户型的“物业费”标准高达32元/平方米/月，多数准购房者认为，既然是买卖，那么相关事后服务费就不应按照养老院，特别是民营养老院的标准来收取。

关于共有产权、巨额服务费等系列问题，北京商报记者试图采访该项目负责方乐成老年事业投资有限公司，但是截至发稿该公司并未给予任何回复。