北上广深的房价 为何远没有见顶

房地产问题,这是一个转了十几年圈来回折腾也没有解决实际问题,结果就是房价越调越高。那么,房地产到底是过剩还是供不应求?

判断房地产问题,重要的是搞清到底有多少库存,而且是把一、二、三甚至四线城市都放在这来统计。去年房子卖的不好,有些人谈到中国的人口结构,人口老龄化,认为房地产这辈子再也见不到黄金白银的时代了。

我们的城市化率到底是多少,这个词叫“城市化率”,而不是“城镇化率”,镇一级占城市化率56%的四成。这跟我们非农户口37%差不多,也就是说真正的城市化率不会超过40%。跟其他国家比较,只能算是刚到半山腰。说最近一个调整比较好,东莞、义乌都往上抬的。

国外的城市化率是一个人口密度的概念,而中国的城市是一个行政概念,一、二、三、四线不知道是根据什么划分的。全世界的城市化基本有一个大的趋势,如果人可以自己决定去哪里生活和工作,最后一定会有七成到八成人住在城市,而且这些人一半以上住在大城市。至今日本东京的人口还在涨,美国纽约的人口还在涨。

人口和土地的禀赋来讲,一百万以上人口的城市,有很多数字中国应该落在美国和日本之间。如果做的好我们会像美国,如果做的不好则更像日本。比如在人口聚集度上不像日本那么密,但是一定比美国密。所以,一百万以上人口的城市是美国的一半,日本的三分之一。五百万以上人口的城市还是美国的一半,是日本的四分之一。

我们现在拥有千万级人口的城市,加上重庆应该算是五个。如果14亿人口七成住在城里,这七成里面一半以上又在千万级人口的城市。中国至少缺少10到15个千万人口的大城市。与其他国家很不同的地方,是我们的人口不能那么自由地流动,因为你在当地落不了户口。

党的十八届三中全会文件和“十三五”的规划都有很多的表述,在我看来最重要的信号,是在户籍制度改革上要有相当程度的突破。到2020年,居住证应该是识别中国公民唯一的证件,不能再分谁是农业户口,谁是非农户口,一律只有一个居住证。

让人口自由流动,自主选择居住和生活的地方,这是全世界的一个潮流。

房地产供应不足的主要是大城市。这些年来,我们总是要打击所谓房地产的投机需求。实际上,中国的住房需求主要是城市改善性购房加上农村人口进城造成的。